Fases de una reforma: por dónde empezar y en qué orden hacer cada paso

Memorizar una lista de fases sirve poco si no entiendes por qué van así. Hay cuatro principios que, cuando los tienes claros, te permiten detectar un calendario mal planteado a simple vista y entender cualquier presupuesto. Se cumplen en casi todas las obras interiores.

La fase más barata de una reforma es la que ocurre antes de empezar a gastar. Aquí defines el alcance (qué se toca y qué no), el presupuesto máximo, las prioridades y el calendario deseado. Cuanto más claro llegues a esta fase, menos cambios tendrás durante la obra, y los cambios con la obra empezada son los que disparan el precio.

• Escribe una lista de «imprescindibles», «deseables» y «si sobra presupuesto» para cada estancia.
• Fija un tope de gasto y separa un margen de imprevistos del que no vas a disponer para caprichos.
• Reúne fotos de ejemplos que te gusten y anota qué es lo que te gusta de cada uno.
• Haz un croquis del piso con medidas aproximadas y señala qué quieres mover o abrir.
• Decide si vas a vivir allí durante la obra o si vas a mudarte temporalmente.
• Piensa en cómo vives: dónde trabajas, cuánto cocinas, cuánta ropa guardas, quién usa el baño.

Si estás comprando una vivienda con la idea de reformarla, esta fase se solapa con la negociación: lo que averigües sobre el estado del piso condiciona el precio que pagas. Lo explicamos en la guía sobre comprar un piso para reformar, con las comprobaciones que conviene hacer antes de firmar.

Con las ideas claras toca confrontarlas con la realidad del piso. Una empresa o un técnico visita la vivienda, mide, comprueba instalaciones, mira humedades y pregunta qué quieres hacer. De ahí sale un presupuesto desglosado que te permite comparar con otros. En esta fase es cuando deberías hacer calas si hay dudas sobre lo que esconden las paredes.

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   Visita técnica

   La empresa revisa electricidad, tuberías, forjados, humedades y accesos, y toma medidas de cada estancia.

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   Alcance por escrito

   Se define qué incluye la obra, qué calidades se usan y qué queda fuera. Es la base de la comparación.

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   Presupuesto desglosado

   Partidas con mediciones, calidades y precios, más una estimación del plazo.

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   Comparación de ofertas

   Se ponen en la misma tabla para ver diferencias de alcance, no solo de precio.

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   Elección y aclaración de dudas

   Se resuelven las dudas pendientes antes de firmar, incluida la forma de pago y el calendario.

Mientras no estén resueltos los permisos, la obra no debería empezar. Según el alcance puede bastar con una comunicación o licencia de obra menor, o hacer falta proyecto técnico y licencia de obra mayor, sobre todo si hay cambios en estructura o fachada. Cada ayuntamiento tiene su procedimiento y sus plazos, así que conviene consultarlo pronto.

Y luego está la comunidad de vecinos. En obras interiores suele bastar con avisar al administrador, respetar el horario y proteger zonas comunes. Si tocas elementos comunes (fachada, patio, bajantes, estructura), necesitas autorización. Si quieres abrir una pared, antes debes saber si es de carga: lo detallamos en el artículo sobre tirar un tabique o un muro de carga.

Con empresa elegida y permisos en trámite, llega el momento de formalizar. El contrato debe recoger el alcance, el presupuesto, el plazo con hitos, la forma de pago y las garantías. En paralelo se hacen los pedidos con plazo largo y se prepara la vivienda: vaciar muebles, proteger lo que se queda, desconectar suministros que se vayan a tocar.

• Revisa que el contrato incluya calidades concretas (marcas y modelos), no solo «de gama media».
• Pacta los pagos por hitos de obra y evita adelantar una parte grande al principio.
• Encarga ventanas, cocina, puertas y encimera tan pronto como el diseño esté cerrado.
• Vacía las estancias o amontona los muebles en una zona con protección con plástico.
• Avisa a la comunidad de las fechas, el horario y el uso del ascensor para escombros y materiales.
• Decide quién será la persona de contacto diaria con la obra y cómo se comunicarán los cambios.

Los plazos de los pedidos son una de las causas más habituales de que se retrase la entrega. Te lo desmenuzamos en el artículo sobre cuánto dura una reforma integral, con tiempos orientativos de cada material.

Es la parte más ruidosa y sucia, y la que decide si el resto saldrá bien. Primero se demuele y se retira lo que sobra; después se levantan los nuevos tabiques y se abren las rozas para pasar las instalaciones. Es crítico que en este momento esté definida la posición de cada enchufe, grifo, desagüe, punto de luz y cualquier salida de aire.

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   Protecciones y desescombro

   Se protegen zonas comunes, se colocan contenedores y se organiza la retirada diaria de escombros.

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   Demolición selectiva

   Se retiran suelos, alicatados, falsos techos y tabiques previstos, comprobando cada elemento antes de romper.

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   Revisión de lo descubierto

   Con las paredes abiertas se confirma el estado de forjados, tuberías y muros y se ajustan decisiones.

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   Nuevos tabiques

   Se levantan los tabiques de distribución y se preparan los huecos para puertas, ventanas y armarios.

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   Instalaciones

   Electricidad, fontanería, saneamiento, calefacción, climatización y ventilación, en el orden que organice el responsable de obra.

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   Pruebas de las instalaciones

   Prueba de presión de agua y comprobación eléctrica antes de cerrar las rozas.

En ciudades con centros históricos de calles estrechas y cuestas, como Cuenca o Ávila, el movimiento de escombros y materiales condiciona esta fase, y la empresa debe planificar contenedores y accesos. Si tu vivienda está en Ávila, donde muchos pisos del casco antiguo tienen muros gruesos y suelos con desniveles, conviene que alguien revise la estructura y las instalaciones antes de cerrar nada. En Cuenca, con edificios en pendiente y accesos complicados, el transporte vertical de materiales puede alargar esta etapa.

Coordinar albañiles, electricistas, fontaneros, escayolistas, alicatadores, carpinteros y pintores es un trabajo en sí mismo. Si cada gremio llega cuando le toca, la obra fluye; si no, se pisan o esperan. Las empresas de reformas integrales venden, en el fondo, esa coordinación, y por eso conviene preguntar quién la hace y con qué frecuencia visita la obra.

Con las instalaciones probadas empieza a cerrarse la vivienda. Se colocan los aislamientos y trasdosados, los falsos techos y los revocos; se impermeabilizan baños y zonas húmedas y se alicata y suela. Esta fase define cómo se va a ver la casa, pero lo que importa es que lo que queda debajo haya quedado bien hecho.

En zonas costeras como Cartagena, la humedad ambiental y el salitre aconsejan cuidar impermeabilizaciones, carpinterías de aluminio de buena calidad y revestimientos que resistan el ambiente. Y en ciudades con inviernos fríos y mucha piedra, como Segovia, el aislamiento por el interior y la protección contra condensaciones son decisiones de esta fase y no de la pintura.

Es la fase más visible y, por eso, la que más ilusión da y más prisas genera. Se montan los muebles de cocina, se coloca la encimera tras tomar plantilla, se instalan sanitarios y mamparas y se pintan paredes y techos. Se acaban los mecanismos eléctricos, la iluminación y se conectan los aparatos.

• La encimera se encarga tras montar los muebles bajos y tomar plantilla: no se puede medir antes con garantías.
• La pintura se da en varias manos, con revisión de la luz rasante para detectar imperfecciones antes de la última.
• Los sanitarios y la grifería se instalan cuando el alicatado está seco y limpio.
• Los mecanismos eléctricos y las luminarias se colocan después de pintar, para no manchar ni cubrir enchufes.
• Las puertas se ajustan al final, cuando el suelo está colocado y se conoce la altura real.

Si estás pensando en quitar el gotelé como parte de esta fase, ten en cuenta que el alisado condiciona los tiempos de pintura; hay más información en la guía sobre quitar el gotelé. Y en el montaje de la cocina, la instalación eléctrica y de fontanería debe estar prevista desde la obra gruesa, porque el aparato que no se dejó previsto exige abrir paredes ya acabadas.

El último tramo es el que más se descuida. La obra parece terminada pero hay puertas que rozan, silicona sin repasar, enchufes sin tapa y marcas en el suelo. La recepción es el momento de revisar con calma, con la empresa delante, y de apuntar todo lo que falta en una lista que ambas partes firmen.

• Prueba cada grifo, cada desagüe y cada puerta, y abre y cierra todas las ventanas.
• Comprueba todos los enchufes y puntos de luz, y el funcionamiento del cuadro y del diferencial.
• Revisa a la luz natural y rasante las paredes, los techos y los suelos.
• Pide el boletín eléctrico, los certificados de las instalaciones y las garantías de los aparatos.
• Anota todos los remates en un documento firmado, con plazo para corregirlos.
• Conserva las facturas, el presupuesto final y fotos del estado de la obra.

Los defectos más frecuentes tras una reforma suelen aparecer en las primeras semanas de uso: filtraciones, fisuras, puertas que se descuadran. Anota todo y comunícalo por escrito a la empresa dentro del periodo de garantía pactado. Si alquilas la vivienda después, el orden de prioridades de las fases cambia: reformar un piso para alquilar tiene sus propias reglas de coste y de acabados.

En ciudades dormitorio con mucha vivienda de bloque, como Móstoles, donde los edificios suelen tener normas de comunidad sobre horarios y uso del ascensor, un error de orden se paga doble: el coste de rehacer y las molestias de repetir ruido. Hacer un replanteo por escrito antes de cerrar paredes es lo que más evita este tipo de problemas.

Si buscas una empresa de reformas en Huesca o en cualquier otra ciudad de la lista, pídele que te explique cómo organiza las fases, quién coordina a los oficios y cuántas visitas de seguimiento hará durante la obra. La respuesta dice mucho de cómo trabaja.