Precio reforma integral piso en 2026: cuánto cuesta por metro cuadrado y por partidas

Hablar de euros por metro cuadrado sirve para comparar ofertas y para tener una primera idea, pero esconde mucho. Dos pisos del mismo tamaño pueden diferir en 30.000 euros solo por el baño, la cocina y el suelo que se elijan. Estos rangos orientativos asumen una reforma integral completa (instalaciones nuevas, suelos, revestimientos, baños, cocina, carpintería interior y pintura) en un piso sin problemas estructurales.

Hay una trampa común: el metro cuadrado se calcula sobre los metros reales de obra, y en un piso pequeño el coste por metro sube porque el baño y la cocina pesan proporcionalmente más. Un estudio de 35 m² puede salir por encima del rango de un piso de 100 m² con los mismos acabados.

Para un piso de unos 75 m² con nivel de acabados medio, esta es la distribución aproximada de una reforma integral. Los porcentajes cambian según lo que ya esté bien y lo que haya que rehacer, pero sirven para detectar presupuestos descompensados, por ejemplo uno con muy poco en fontanería o electricidad.

La suma de los rangos supera un presupuesto cerrado porque no todas las partidas se dan a la vez: hay pisos que ya tienen ventanas buenas, o que no necesitan tocar la calefacción. Lo importante es la proporción: cuando una oferta destina menos del 10 % a instalaciones en un piso de más de 40 años, algo se está dejando sin hacer.

• Las instalaciones (electricidad, fontanería, saneamiento) pesan entre el 15 y el 25 % del total en un piso antiguo.
• Baño y cocina juntos suelen acercarse a un tercio del presupuesto.
• Los suelos y la carpintería interior son las partidas donde más margen de ajuste hay sin afectar a la obra.
• La demolición y los escombros se subestiman con frecuencia: en edificios sin ascensor suben bastante.

El término «integral» no está regulado: una empresa puede llamar así a pintar y cambiar el suelo, y otra a dejar el piso en bruto y rehacerlo entero. De ahí que las diferencias entre presupuestos sean tan grandes. Antes de comparar números, compara alcances.

Si el piso es de los años cincuenta a setenta, la lista de «sorpresas» crece. Lo explicamos con detalle en el artículo sobre reformar un piso antiguo, con las revisiones previas que merece la pena hacer antes de firmar el presupuesto.

Aparte de las calidades, hay variables que cambian la factura y que muchas veces no tenemos en cuenta al hacer la primera cuenta. Las más influyentes son el estado de las instalaciones, si se cambia la distribución, la planta y si hay ascensor, el acceso para camiones y el tipo de edificio.

• Estado de las instalaciones: reutilizar tuberías o cableado en buen estado ahorra miles de euros, pero solo si un profesional lo confirma.
• Cambio de distribución: derribar y levantar tabiques añade demolición, albañilería, rehacer instalaciones y a veces trámites.
• Sin ascensor o con acceso difícil: subir material y bajar escombros a mano encarece la mano de obra y los plazos.
• Zona de la ciudad: en capitales y áreas turísticas, la mano de obra y los materiales suelen ser más caros.
• Normativa de la comunidad: horarios restringidos, depósitos de fianza o ascensor reservado para obras alargan la obra.

El territorio también marca diferencias. En Gijón, donde la humedad y los edificios cercanos al mar obligan a cuidar impermeabilización y aislamiento, es frecuente destinar más presupuesto a envolventes y carpinterías. En Cádiz, con muros anchos, patios y edificios antiguos con vigas de madera, la sorpresa más común está en el forjado y en los revocos con sal. En cambio, en Jaén el calor del verano hace que el aislamiento y la climatización pesen más en la decisión de calidades.

En ciudades con mucho piso de bloque de los años sesenta y setenta, como L'Hospitalet de Llobregat, abundan los edificios sin ascensor y con instalaciones comunes envejecidas. Eso se traduce en mayor coste de acarreo y más cuidado con las bajantes compartidas. Si reformas en Ourense, con sus inviernos fríos y húmedos, merece la pena mirar el aislamiento de paredes exteriores y de las ventanas antes que los acabados decorativos.

Para ver cómo se construye una oferta realista, imagina un piso de 75 m² de los años setenta con dos dormitorios, un baño y una cocina cerrada, sin cambios de distribución importantes. La suma de estimaciones por partida da un orden de magnitud, no una factura:

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   Preparación y derribos

   Retirada de suelos, alicatados, falsos techos, puertas y cocina antigua, más contenedores. Orden de 2.000 a 4.000 euros.

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   Instalaciones nuevas

   Electricidad con cuadro nuevo y fontanería con saneamiento, salvo que estén recientes. Entre 7.500 y 12.000 euros según tamaño y accesibilidad.

3. 3

   Albañilería y revestimientos

   Tabiques, recrecidos, alicatados y alisado de paredes. Entre 7.000 y 11.000 euros.

4. 4

   Baño y cocina

   Sanitarios, plato de ducha, mampara, muebles de cocina y encimera de gama media. Entre 10.000 y 18.000 euros, según calidades.

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   Suelos, puertas y pintura

   Suelo en toda la vivienda, puertas interiores, rodapiés y pintura completa. Entre 9.000 y 14.000 euros.

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   Imprevistos y gestión

   Reserva del 10-15 % para sorpresas, licencia y tasas si procede, y la coordinación de la obra.

Con esos mimbres, el total de un piso medio de 75 m² se mueve en la banda de 45.000 a 65.000 euros sin IVA, que es coherente con la tabla por metro cuadrado. Cada euro de más se explica por una decisión concreta: un baño extra, una carpintería a medida, un suelo de madera maciza.

Los rangos de arriba te sirven para filtrar presupuestos disparatados, pero el precio de tu piso depende de lo que hay detrás de las paredes. Una visita permite medir, abrir una cata si hace falta y decidir qué se reutiliza y qué no. Con esos datos una empresa seria te entrega un presupuesto desglosado en el que puedes ajustar partida a partida.

Ahorrar es legítimo, siempre que sea en lo que se puede cambiar después. Los acabados visibles se renuevan con relativa facilidad: la pintura, los muebles, la iluminación y los complementos. Lo que queda dentro de la pared o bajo el suelo se rehace con dificultad y mucho gasto.

Para ver cómo se encadenan las fases y en qué orden conviene decidir cada acabado, consulta nuestro artículo sobre las fases de una reforma integral. Elegir tarde las calidades, o cambiarlas con la obra empezada, es una de las causas más habituales de que el presupuesto se desvíe.

El presupuesto más bajo casi nunca sale más económico al final. Lo habitual es que parte de la diferencia esté en lo que falta, y que esa falta reaparezca como «extra» a mitad de obra. Para comparar con rigor, pon las ofertas en una misma tabla con las mismas partidas.

• Mismas calidades: marca y modelo de sanitarios, grifería, suelo, puertas y mobiliario de cocina.
• Misma medición: metros de suelo, alicatado y pintura; si uno mide menos que otro, no es una rebaja, es un error.
• Gestión de residuos incluida o no: contenedores, tasas y transporte a vertedero autorizado.
• Quién pide y paga la licencia, y quién coordina a los distintos oficios.
• Plazo de ejecución estimado y qué ocurre si se retrasa por causas de la empresa.
• Forma de pago por hitos, con un anticipo razonable y no el grueso al principio.
• Qué garantía ofrece la empresa sobre la obra ejecutada y cómo se gestionan las reclamaciones.

En Girona, con un casco antiguo con edificios de mucho carácter y normativa municipal que puede ser exigente, es más importante todavía que el presupuesto especifique quién gestiona licencias y cómo se resuelven los plazos. Y al decidir cuánto adelantar, repasa nuestra guía sobre cómo calcular cuánto tarda una reforma integral, porque el calendario condiciona los hitos de pago.

Además de la obra hay otros capítulos que se olvidan al hacer la cuenta. Sumados, pueden representar entre el 5 y el 15 % del total según el caso. Conviene saberlos de antemano para no rebasar el presupuesto que tenías previsto.

Sobre el IVA reducido del 10 % en reformas de vivienda: existe, pero con requisitos (antigüedad de la vivienda, que se use como residencia y límites en el peso de los materiales aportados por la empresa). Como las condiciones se interpretan con matices, comprueba tu caso con la empresa o con tu asesor antes de dar nada por hecho. Si quieres conocer los detalles, lo desarrollamos en una guía aparte sobre el IVA de las reformas.

Si estás barajando varias ciudades porque vas a comprar o mudarte, ten en cuenta que el precio medio de una reforma puede variar de una a otra. También puedes consultar las empresas de reformas en Ourense o pedir presupuesto en tu municipio directamente desde la portada de cada web.

Si el número final supera lo que tenías previsto, antes de recortar a ciegas conviene hacer un orden de prioridades. La obra de una reforma integral se puede escalonar, simplificar o reducir sin que el piso pierda sentido. Lo que no admite recortes son las instalaciones y la seguridad.

En la mayoría de las solicitudes que llegan a la red, quien ha preparado una lista de prioridades y un tope claro de presupuesto recibe ofertas más ajustadas y comparables. Define tu límite y avisa de cuánto margen real tienes para imprevistos desde la primera conversación con la empresa.

Un presupuesto fiable empieza por información completa. Cuanto mejor describas tu piso y tus prioridades, menos margen hay para malentendidos y menos «extras» aparecen después.

• Metros útiles aproximados y plano, aunque sea un croquis hecho a mano.
• Año de construcción y fotos de baño, cocina, techos, ventanas y cuadro eléctrico.
• Qué quieres cambiar de distribución, si hay alguna pared que quieras abrir o mover.
• Calidades que te gustan: ejemplos de baños, suelos o cocinas que hayas visto.
• Si tienes o no ascensor y cómo es el acceso al edificio para camiones.
• Tu fecha ideal de fin de obra y si vas a vivir allí durante los trabajos.
• El tope máximo de presupuesto, incluyendo un margen para imprevistos.